הרוב הנדרש
חוק פינוי ובינוי מאפשר לקדם פרויקט כשרוב מיוחס של בעלי הדירות הסכים. בעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר חשוף לתביעת נזיקין מצד שכניו, וסבירות הסירוב נבחנת לפי העילות שבחוק: כדאיות כלכלית, בטוחות ונסיבות אישיות (ע״א 3511/13 שורצברגר נ׳ מרין).
→ לכל תחומי העיסוק
מקרקעין ובנייה
התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא העסקה הגדולה בחייהם של רוב בעלי הדירות. ייצוג עצמאי של הדיירים בודק את ההסכם, הבטוחות והמפרט מנקודת המבט שלהם בלבד.
מי מיוצגבעלי הדירות והנציגות
מי משלם בדרך כללהיזם נושא בשכר הטרחה, לפי ההסכם
משךשנים, משלב ההתארגנות ועד המסירה
סקירה
למי זה מתאים
בעלי דירות בבניין שמתחיל להתארגן
נציגות דיירים שקיבלה הצעות מיזמים
בעלי דירות שמתלבטים אם לחתום
דיירים בפרויקט שנתקע או מתעכב
המסגרת המשפטית
מה אומר הדין
ההסכם עם היזם
ההסכם קובע את התמורות, המפרט, הדיור החלופי ולוחות הזמנים. ההגנה העיקרית של הדיירים היא בטוחות: ערבויות בנקאיות, ביטוחים ומנגנוני יציאה אם היזם לא עומד באבני הדרך.
תמ״א 38 והתכנון
ועדה מקומית רשאית לסרב לתוספות בנייה לפי תמ״א 38 רק בשל פגיעה תכנונית ממשית, ולא בגלל פגיעה רגילה בשכנים (עע״ם 7381/15 דורפברגר). תמ״א 38 מוחלפת בהדרגה במסלולים חלופיים לפי תוכניות מקומיות.
ההליך
שלבי ההליך, צעד אחר צעד
- התארגנות ובחירת נציגותבחירת נציגות, ייעוץ ראשוני והגדרת צרכי הדיירים.
- בחירת יזםהשוואת הצעות ובדיקת איתנות וניסיון היזמים.
- משא ומתן על ההסכםתמורות, מפרט, לוחות זמנים, דיור חלוף, ערבויות ובטוחות.
- החתמה ורוב נדרשליווי ההחתמה, ובמידת הצורך טיפול בבעלי דירות סרבנים.
- תכנון והיתרמעקב אחרי הליך התכנון וההיתר מול הוועדות.
- ביצוע, מסירה ורישוםפיקוח על עמידת היזם בהתחייבויות, מסירת הדירות ורישומן.
הדרישות
מה צריך להוכיח
אלה היסודות שעליהם נבנה התיק. חסר באחד מהם הוא לרוב המקום שבו הצד השני ינסה לתקוף.
הסכם מאוזןתמורות ברורות, מפרט מחייב ולוחות זמנים עם סנקציות.
בטוחות מספקותערבויות בנקאיות, ביטוחים ושעבודים לטובת הדיירים.
יזם איתןבדיקת יכולת כלכלית וניסיון בפרויקטים דומים.
שוויון בין הדייריםשקיפות ותנאים הוגנים לכל בעלי הדירות.
המבחנים
המבחנים שבית המשפט מפעיל
השאלות שעליהן ההכרעה נשענת בפועל.
1
סירוב בלתי סבירכדאיות כלכלית, בטוחות ונסיבות אישיות של בעל הדירה.
2
רוב נדרשהאם התקבל הרוב שהחוק קובע.
3
סירוב ועדה בתמ״א 38האם יש פגיעה תכנונית ממשית.
מועדים
מועדים שאסור לפספס
מועדי הסכםתקופות לקבלת היתר ולהתחלת ביצוע, ומנגנוני יציאה אם אינן מתקיימות.
מועדי ועדותמועדים קצרים להתנגדויות ולעררים בהליכי התכנון.
מסירהמועד מסירה מוגדר ופיצוי מוסכם על איחור.
סיכויים
מה משפיע על הסיכויים
מחזק את התיק
- נציגות פעילה ומאוחדת
- עורך דין עצמאי לדיירים
- הסכם עם בטוחות ומנגנוני יציאה
- שקיפות מול כל בעלי הדירות
מחליש את התיק
- חתימה מהירה על הסכם של היזם
- פיצול בין הדיירים
- ערבויות חלקיות
- לוחות זמנים בלי סנקציות
הערכת סיכויים מבוססת נעשית רק לאחר עיון במסמכים ובראיות של המקרה הספציפי.
פסיקה
הלכות מנחות של בית המשפט העליון
פסקי דין שקובעים את הכללים בתחום. ההפניות לצורך הסבר כללי, ויש לבחון את הדין העדכני בכל מקרה.
ע״א 3511/13 שורצברגר נ׳ מריןבעל דירה שמסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי־בינוי, אחרי שהרוב הנדרש הסכים, חשוף לתביעת נזיקין מצד שכניו.
עע״ם 7381/15 ש. דורפברגר נ׳ אברהםועדה מקומית רשאית לסרב לתוספות בנייה לפי תמ״א 38 רק בשל פגיעה תכנונית ממשית ומהותית.
הסעדים
מה אפשר לתבוע
הסעדים שבית המשפט או הגוף המוסמך יכולים לתת.
פיצוי מדייר סרבןפיצוי לשכנים על הנזק מסירוב בלתי סביר.
מימוש בטוחותערבויות וביטוחים כשהיזם מפר.
פיצוי על איחורפיצוי מוסכם על איחור במסירה.
ביטול ההסכםיציאה מעסקה עם יזם שאינו עומד באבני הדרך.
כלים משפטיים
בקשות וסעדים מיוחדים
כלים שאפשר להפעיל לפני ההליך או במהלכו, לפי הנסיבות.
תביעה נגד דייר סרבןכשבעל דירה מסרב באופן בלתי סביר, לפי חוק פינוי ובינוי והוראות הדין.
מנגנון יציאה מהעסקהביטול ההתקשרות כשהיזם אינו עומד באבני הדרך.
התנגדות לתוכניתהגשת התנגדות או ערר בהליכי התכנון.
מימוש בטוחותפעולה מול הבנק או המבטח כשהיזם מפר.
הכנה
מה להביא לפגישה הראשונה
- נסח טאבו עדכני
- טיוטת ההסכם או הצעת היזם
- פרוטוקולים של אסיפות דיירים
- פרטי הנציגות ובעלי הדירות
- מסמכי תכנון שהתקבלו
חוקים
- חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006
- חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008
- חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965
- חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ו-2006
נוסח החוקים והתקנות זמין במאגר החקיקה הלאומי באתר הכנסת ובאתר gov.il.
שאלות
שאלות נפוצות בנושא
למה צריך עורך דין נפרד ליזם?
עורך הדין של היזם מייצג את היזם. לדיירים מגיע ייצוג עצמאי שבוחן את ההסכם מנקודת המבט שלהם בלבד.
מה זה דייר סרבן?
בעל דירה שמסרב להצטרף לעסקה. החוק מאפשר לפעול נגדו כשהסירוב אינו סביר ורוב מיוחס של בעלי הדירות הסכים.
רוצים לבדוק את המקרה שלכם?
שלחו כמה מילים על העניין, אפשר לצרף מסמכים, ותקבלו מענה אישי של עו״ד זריהן.
עוד נושאים
נושאים קשורים
צור קשר
בואו נדבר על העניין שלכם
הדרך המהירה היא הודעת וואטסאפ: כמה מילים על העניין, ותקבלו מענה אישי.
ניסן זריהן, משרד עורכי דין
וואטסאפ, טלפון או דוא״ל. מה שנוח לכם.
- וואטסאפ052-4636545
- נייד052-4636545
- טלפון / פקס077-4380829
- דוא״לnissanzr@gmail.com
- המשרדמולדת 1, הוד השרון