→ לכל תחומי העיסוק מקרקעין ובנייה

ליקויי בנייה, בתים משותפים ושכנים

דירה עם ליקויים היא לא רק עניין כספי, היא הבית. השילוב בין עורך דין להנדסאי בניין מאפשר לבחון את הליקויים לעומק ולבנות תיק שמחזיק מול מומחי הקבלן.

ליקויי בנייה, בתים משותפים ושכנים
נגד מיקבלן, יזם, שכן או נציגות
ראיה מרכזיתחוות דעת הנדסית
ערכאותשלום, מחוזי, המפקח על רישום המקרקעין
סקירה

למי זה מתאים

רוכשי דירה חדשה מקבלן שהתגלו בה ליקויים
נציגויות בתים משותפים, בליקויים ברכוש המשותף
בעלי דירות שנפגעו מנזילה או רטיבות מדירה סמוכה
דיירים בסכסוך על שימוש ברכוש המשותף או בתשלומים
המסגרת המשפטית

מה אומר הדין

חובת הקבלן

חוק המכר (דירות) מחייב את המוכר למסור דירה שתואמת את החוזה, את המפרט ואת התקנים. בתקופת הבדק (שנה עד שבע שנים לפי סוג הליקוי) מוחזק שאי־התאמה נובעת מעבודת הקבלן, אלא אם יוכיח אחרת. בשלוש השנים שאחריה, על הרוכש להוכיח את מקור הליקוי.

הזכות לתקן

הרוכש צריך להודיע לקבלן על הליקוי ולאפשר לו לתקן בתוך זמן סביר. רק כשהקבלן לא תיקן, תיקן באופן לקוי או ניסה כמה פעמים בלי הצלחה, אפשר לדרוש פיצוי כספי במקום תיקון.

בית משותף ושכנים

סכסוכים על הרכוש המשותף נדונים בפני המפקח על רישום המקרקעין. בנייה ברכוש המשותף בלי הסכמה עלולה לחייב השבת המצב לקדמותו, ועקרון תום הלב חל גם על זכויות קנייניות (רע״א 6339/97 רוקר נ׳ סלומון).

ההליך

שלבי ההליך, צעד אחר צעד

  1. תיעוד ובדיקהצילום, רישום מועדים, ובדיקה ראשונית בעין הנדסית.
  2. חוות דעת מומחההכוונת המהנדס לחוות דעת ממוקדת, עם כתב כמויות ועלויות תיקון.
  3. הודעה לקבלן ומתן הזדמנות לתקןפנייה בכתב, כנדרש בחוק המכר (דירות), ותיעוד התגובה.
  4. משא ומתן או גישורפעמים רבות מושג הסדר על תיקון או פיצוי כספי.
  5. תביעהכתב תביעה בצירוף חוות הדעת, ובקשה למינוי מומחה מטעם בית המשפט.
  6. מומחה בית המשפט ופסק דיןבדיקת המומחה, שאלות הבהרה, ופסק דין או פשרה על בסיס חוות דעתו.
הדרישות

מה צריך להוכיח

אלה היסודות שעליהם נבנה התיק. חסר באחד מהם הוא לרוב המקום שבו הצד השני ינסה לתקוף.

אי־התאמהשהבנייה אינה תואמת את החוזה, המפרט, התקנים או תקנות הבנייה.
מועד הגילוי וההודעהמתי התגלה הליקוי ומתי נמסרה הודעה לקבלן.
הזדמנות לתקןשלקבלן ניתנה הזדמנות סבירה לתקן, או שהתיקון לא היה ראוי.
היקף הנזקעלות התיקון, ירידת ערך, הוצאות ועוגמת נפש.
המבחנים

המבחנים שבית המשפט מפעיל

השאלות שעליהן ההכרעה נשענת בפועל.

1
תקופת הבדקהאם הליקוי התגלה בתקופה שבה הקבלן נדרש להוכיח שאינו אחראי.
2
הזדמנות לתקןהאם ניתנה לקבלן הזדמנות סבירה.
3
פיצוי במקום תיקוןמה עלות התיקון בפועל, וירידת הערך.
מועדים

מועדים שאסור לפספס

תקופת בדקבין שנה לשבע שנים ממועד המסירה, לפי סוג הליקוי. בתקופה זו הקבלן נדרש להוכיח שהליקוי אינו באחריותו.
תקופת אחריותשלוש שנים נוספות אחרי תום תקופת הבדק, ובהן הנטל להוכיח את מקור הליקוי עובר לרוכש.
התיישנותתביעה כספית מתיישנת בדרך כלל בתוך שבע שנים.
סיכויים

מה משפיע על הסיכויים

מחזק את התיק

  • תיעוד מוקדם ומתוארך של הליקויים
  • הודעה בכתב לקבלן במועד
  • חוות דעת מקצועית ומפורטת
  • ראיות לניסיונות תיקון כושלים

מחליש את התיק

  • שיפוצים או שינויים שביצע הרוכש
  • פנייה מאוחרת לאחר תקופת הבדק
  • היעדר תיעוד
  • סירוב לאפשר לקבלן לתקן

הערכת סיכויים מבוססת נעשית רק לאחר עיון במסמכים ובראיות של המקרה הספציפי.

פסיקה

הלכות מנחות של בית המשפט העליון

פסקי דין שקובעים את הכללים בתחום. ההפניות לצורך הסבר כללי, ויש לבחון את הדין העדכני בכל מקרה.

רע״א 6339/97 רוקר נ׳ סלומוןעקרון תום הלב חל גם על זכויות קנייניות בבית המשותף, לרבות בשאלת סעד ההריסה בבנייה ברכוש המשותף.
הסעדים

מה אפשר לתבוע

הסעדים שבית המשפט או הגוף המוסמך יכולים לתת.

צו עשה לתיקוןחיוב הקבלן לתקן את הליקויים.
פיצוי בגובה עלות התיקוןכשהקבלן לא תיקן או שתיקונו אינו ראוי.
ירידת ערךפיצוי על ירידת ערך שנשארת גם אחרי תיקון.
עוגמת נפש והוצאותפיצוי על אי־הנוחות ועל הוצאות מומחים ודיור חלופי.
הריסה והשבת המצבבבנייה שלא כדין ברכוש המשותף.
כלים משפטיים

בקשות וסעדים מיוחדים

כלים שאפשר להפעיל לפני ההליך או במהלכו, לפי הנסיבות.

מינוי מומחה מטעם בית המשפטמומחה ניטרלי שחוות דעתו משמשת לרוב בסיס להכרעה.
צו עשה לתיקוןחיוב לבצע תיקון, כשהדבר מתאים יותר מפיצוי.
תביעה לפני המפקחסכסוכים בבית המשותף נדונים בפני המפקח על רישום המקרקעין.
צד שלישיצירוף קבלני משנה, מתכננים או מבטחים לתביעה.
הכנה

מה להביא לפגישה הראשונה

  • הסכם המכר והמפרט הטכני
  • פרוטוקול המסירה
  • תמונות וסרטונים מתוארכים
  • התכתבות עם הקבלן ופניות לשירות
  • חוות דעת קיימות
  • פרטי הנציגות ותקנון הבית המשותף
חוקים
  • חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973
  • חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969 (פרק ו׳, בתים משותפים)
  • חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965
  • תקנות התכנון והבנייה
תקנות
  • תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011
  • צו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל״ד-1974

נוסח החוקים והתקנות זמין במאגר החקיקה הלאומי באתר הכנסת ובאתר gov.il.

שאלות

שאלות נפוצות בנושא

האם חובה לתת לקבלן לתקן?

ככלל, החוק מחייב לתת לקבלן הזדמנות סבירה לתקן. יש חריגים, למשל כשהקבלן כבר ניסה ונכשל שוב ושוב.

נזילה מהשכן מלמעלה, מה עושים?

מתעדים, פונים בכתב לשכן ולנציגות, ובמידת הצורך מגישים תביעה. אם המקור ברכוש המשותף, האחריות על כלל הדיירים.

רוצים לבדוק את המקרה שלכם?

שלחו כמה מילים על העניין, אפשר לצרף מסמכים, ותקבלו מענה אישי של עו״ד זריהן.

צור קשר

בואו נדבר על העניין שלכם

הדרך המהירה היא הודעת וואטסאפ: כמה מילים על העניין, ותקבלו מענה אישי.

ניסן זריהן, משרד עורכי דין

וואטסאפ, טלפון או דוא״ל. מה שנוח לכם.

נא לא לשלוח בטופס מידע רגיש או חסוי.