החוזה והרישום
עסקת מקרקעין טעונה מסמך בכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין) ונגמרת ברישום. עד הרישום, הערת אזהרה מגינה על הקונה מפני עסקאות סותרות ועיקולים. קונה שלא רשם הערה כשיכול היה עלול להפסיד מול קונה מאוחר בתום לב (ע״א 2643/97 גנז).
→ לכל תחומי העיסוק
מקרקעין ובנייה
עסקאות מקרקעין, רישום ומיסוי
עסקת מקרקעין היא לרוב העסקה הגדולה בחיים. בדיקה מוקדמת, חוזה מדויק ודיווח נכון לרשויות המס חוסכים הפתעות. לעו״ד זריהן השתלמות בפרקטיקה במיסוי מקרקעין, ורקע הנדסי לבחינת הנכס עצמו.
שלביםבדיקות, חוזה, דיווח, רישום
מיסוימס שבח, מס רכישה והיטל השבחה
רישוםלשכת רישום המקרקעין, רמ״י או חברה משכנת
סקירה
למי זה מתאים
רוכשי דירה, יד שנייה או מקבלן
מוכרים שרוצים לתכנן את המס
משכירים ושוכרים
בני משפחה שמעבירים נכס במתנה
יורשים שרושמים נכס על שמם
המסגרת המשפטית
מה אומר הדין
מיסוי
המוכר משלם בדרך כלל מס שבח על עליית הערך, בכפוף לפטורים לדירת מגורים, והקונה משלם מס רכישה לפי מדרגות. העסקה מדווחת לרשות המסים תוך 30 יום, ושומה שגויה אפשר לתקוף בהשגה ובערר.
שכירות
חוק השכירות והשאילה, כפי שתוקן בשנת 2017, קובע חובות מינימום לדירות מגורים: מצב הדירה, תיקונים, הגבלה על גובה הבטוחות ותנאים ליציאה מוקדמת. תביעה לפינוי מושכר מתנהלת בהליך מיוחד ומהיר יחסית.
ההליך
שלבי ההליך, צעד אחר צעד
- בדיקות מקדימותנסח טאבו, מצב תכנוני, חריגות בנייה, חובות ושעבודים.
- משא ומתן וחוזהתנאי תשלום, בטוחות, מועד מסירה ותרופות להפרה.
- הערת אזהרהרישום הערה לטובת הרוכש מיד לאחר החתימה.
- דיווח לרשות המסיםהצהרה על העסקה, חישוב מס שבח ומס רכישה.
- אישוריםאישורי מסים, עירייה ורמ״י, לפי הצורך.
- רישוםהעברת הבעלות על שם הרוכש.
הדרישות
מה צריך להוכיח
אלה היסודות שעליהם נבנה התיק. חסר באחד מהם הוא לרוב המקום שבו הצד השני ינסה לתקוף.
חוזה בכתבעסקת מקרקעין מחייבת מסמך בכתב.
זכות המוכרשהמוכר הוא בעל הזכויות ורשאי למכור.
נכס תקיןהתאמה להיתר ולתוכניות, וללא חריגות מהותיות.
דיווח במועדהגשת הצהרה לרשות המסים במועד.
המבחנים
המבחנים שבית המשפט מפעיל
השאלות שעליהן ההכרעה נשענת בפועל.
1
עסקאות נוגדותמי קנה ראשון, האם השני בתום לב, בתמורה והשלים רישום.
2
חובת הכתבהאם יש מסמך בכתב שמבטא את העסקה ואת פרטיה המהותיים.
3
דירת מגורים לעניין מסהאם הנכס משמש או מיועד למגורים והאם מתקיימים תנאי הפטור.
סוגי נכסים
קנייה ומכירה לפי סוג הנכס
דירת יד שנייהבדיקת נסח, חובות, שעבודים וחריגות בנייה; תשלומים צמודים להתקדמות ההעברה.
דירה מקבלןבטוחות לפי חוק המכר (הבטחת השקעות), מפרט, מועד מסירה ופיצוי על איחור.
קרקע ומגרשייעוד בתוכנית, זכויות בנייה, היטלים ואפשרות הבנייה בפועל.
נכס מסחרישימוש מותר, רישוי עסקים, מע״מ ושכירויות קיימות.
מקרקעי רמ״י (חכירה)הסכם חכירה, דמי היתר או הסכמה והעברה ברשות מקרקעי ישראל.
מתנה בין קרוביםהסכם מתנה, מיסוי מופחת או פטור, ושיקולי ירושה ושיתוף.
מיסוי
המסים וההיטלים בעסקה
מס רכישהמשלם הקונה לפי מדרגות. לדירה יחידה מדרגות מקלות יותר.
מס שבחמשלם המוכר על עליית הערך, בכפוף לפטורים לדירת מגורים.
היטל השבחהמחצית מעליית הערך בשל תוכנית, הקלה או שימוש חורג. נגבה במימוש.
מע״מבעסקאות של עוסקים ובנכסים מסחריים.
מועדים
מועדים שאסור לפספס
דיווח למיסוי מקרקעיןבדרך כלל בתוך 30 ימים מיום העסקה.
השגה על שומהבתוך המועד הקבוע בחוק מקבלת השומה.
תשלום מס רכישהבמועדים הקבועים, אחרת מצטברים ריבית והצמדה.
סיכויים
מה משפיע על הסיכויים
מחזק את התיק
- בדיקות מלאות לפני החתימה
- הערת אזהרה מיידית
- תשלומים צמודים להתקדמות הרישום
- תכנון מס מוקדם
מחליש את התיק
- חתימה על זיכרון דברים בלי עורך דין
- תשלום לפני בדיקת חובות ושעבודים
- חריגות בנייה שלא נבדקו
- דיווח מאוחר לרשות המסים
הערכת סיכויים מבוססת נעשית רק לאחר עיון במסמכים ובראיות של המקרה הספציפי.
פסיקה
הלכות מנחות של בית המשפט העליון
פסקי דין שקובעים את הכללים בתחום. ההפניות לצורך הסבר כללי, ויש לבחון את הדין העדכני בכל מקרה.
ע״א 2643/97 גנז נ׳ בריטיש וקולוניאלקונה שלא רשם הערת אזהרה כשהיה יכול, עלול לאבד את עדיפותו מול קונה מאוחר שהסתמך על הרישום.
ע״א 189/95 בנק אוצר החייל נ׳ אהרונובזכותו של קונה שטרם נרשם גוברת על עיקול מאוחר של נושה המוכר.
הסעדים
מה אפשר לתבוע
הסעדים שבית המשפט או הגוף המוסמך יכולים לתת.
אכיפה ורישוםחיוב המוכר להשלים את העסקה ולרשום את הנכס.
ביטול והשבהביטול העסקה בשל הפרה והחזרת הכספים.
פיצוי מוסכםלפי סעיף הפיצוי בחוזה המכר.
השבת מסהחזר מס ששולם ביתר, אחרי השגה או ערר.
פינוי מושכרהחזרת החזקה בנכס לבעלים.
כלים משפטיים
בקשות וסעדים מיוחדים
כלים שאפשר להפעיל לפני ההליך או במהלכו, לפי הנסיבות.
השגה וערר על שומהמחלוקת עם מנהל מיסוי מקרקעין על המס.
פטורים והקלותבחינת פטור ממס שבח לדירת מגורים ומדרגות מס רכישה.
אכיפה או ביטולכשהצד השני מפר את חוזה המכר.
פינוי מושכרתביעה לפינוי שוכר שאינו עומד בהסכם.
הכנה
מה להביא לפגישה הראשונה
- נסח טאבו או אישור זכויות
- טיוטת החוזה או ההצעה
- היתר בנייה ותוכניות, אם יש
- הסכמים קודמים הנוגעים לנכס
- פרטי המשכנתה, אם יש
חוקים
- חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963
- חוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971
- חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973
- תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע״ב-2011
- חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974
נוסח החוקים והתקנות זמין במאגר החקיקה הלאומי באתר הכנסת ובאתר gov.il.
שאלות
שאלות נפוצות בנושא
כמה מס שבח אשלם?
זה תלוי במועד הרכישה, בשבח, בהוצאות ובזכאות לפטור. כדאי לבדוק לפני החתימה, לא אחריה.
חובה עורך דין גם בשכירות?
לא חובה, אבל הסכם שכירות מסודר מונע את רוב המחלוקות: בטוחות, תיקונים, יציאה מוקדמת והצמדה.
רוצים לבדוק את המקרה שלכם?
שלחו כמה מילים על העניין, אפשר לצרף מסמכים, ותקבלו מענה אישי של עו״ד זריהן.
עוד נושאים
נושאים קשורים
צור קשר
בואו נדבר על העניין שלכם
הדרך המהירה היא הודעת וואטסאפ: כמה מילים על העניין, ותקבלו מענה אישי.
ניסן זריהן, משרד עורכי דין
וואטסאפ, טלפון או דוא״ל. מה שנוח לכם.
- וואטסאפ052-4636545
- נייד052-4636545
- טלפון / פקס077-4380829
- דוא״לnissanzr@gmail.com
- המשרדמולדת 1, הוד השרון